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2018-03-15
Estás en ese momento en qué por fin, después de darle muchas vueltas, has decidido vender tu vivienda en Santa Coloma de Gramenet. Pero ahora queda decidir el primer paso de los muchos que tendrás que hacer: fijar el precio adecuado para la venta.
Muchos propietarios establecen el precio en base a lo que les costó, a lo que valía en un momento de máximos históricos, a la hipoteca que tienen, o bien a la vivienda que quieren comprar. Siento comunicarles que todos estos factores son erróneos. El comprador no tiene en cuenta ninguno de ellos. La vivienda se valora en base a la oferta y la demanda. A continuación te contamos los pasos necesarios para establecer el precio adecuado:
Oferta de viviendas en venta
Los portales inmobiliarios ofrecen muchos datos de las viviendas en oferta. Pero cuidado, ese precio no es el real, el que se cierra la operación. Es el precio de oferta, que suele estar un 15-20% sobrevalorado. Pero te servirá para ver cuál es tu competencia (los pisos cercanos y similares al tuyo).
Ayuda de un profesional
Un asesor inmobiliario está constantemente en contacto con compradores y vendedores. Sabe a qué precios se venden las viviendas y a cuáles no. Además, en Finques Rubio estamos agrupados a Ágora MLS (agrupación de más de 100 inmobiliarias que comparten producto en exclusiva) y obtenemos una gran cantidad de datos que ayudan a establecer el precio adecuado. De igual modo, también tenemos acceso a datos del colegio de registradores, con datos precisos de inmuebles vendidos. Estos datos no los puede facilitar un portal inmobiliario. Un buen profesional te puede ayudar a establecer el precio adecuado de venta, para que puedas obtener el máximo precio de mercado en el menor tiempo posible.
Estado de la vivienda
Es obvio que no vale lo mismo una vivienda nueva o reformada que una de origen. El propietario debe ser lo más honesto posible y establecer el precio adecuado. La situación de la finca y el estado son algunos de los factores más importantes.
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2017-04-12
El pasado 2016 ha sido un buen año para el sector inmobiliario. Concretamente en Santa Coloma de Gramenet, se han registrado un 34% más de compraventas (846 en total). Para explicar las causas de este aumento cabe buscarlas en los bajos tipos de interés, la mayor predisposición de la banca a ofrecer hipotecas en buenas condiciones, la mejora de la economía, la disminución aunque lenta del paro, y a los buenos precios de las viviendas. Estos factores han alentado a muchos inversores a invertir en vivienda, buscando unas buenas rentabilidades que no encuentran en otros activos. Los pisos se alquilan rápido y los precios están subiendo.
Analizando los datos, encontramos un mercado de dos velocidades. En concreto, las zonas de Río, Centro y Singuerlin (por este orden) tuvieron aumentos de precio (respecto 2015) y de número de transacciones. Existe una importante demanda de compradores que buscan adquirir inmuebles en esas zonas, en fincas en buen estado y con ascensor.
En cambio, en los distritos de Latino, Fondo y Santa Rosa los precios están bajando. Los motivos que explican esta divergencia los podemos encontrar en la gran cantidad de inmuebles a la venta en estas zonas, muchos de banco con financiación 100%, alto nivel de inmigración, ocupaciones, mal estado de las fincas…
Como se puede apreciar en la tabla de abajo, un piso en el Centro o Singuerlin se vende de media sobre los 110-112.000 €. En cambio en Santa Rosa los inmuebles vendidos valen de media 70.000 €.
Por otro lado, sigue existiendo una gran diferencia entre el precio de oferta y el real (un 15%). Muchos propietarios cogen los precios de los portales inmobiliarios como referencia para establecer el precio de venta de su piso, y es un gran error, puesto que ese es el precio de los inmuebles que NO se venden. En Finques Rubio realizamos una valoración con precios reales de venta, con testigos de pisos vendidos por nosotros y datos del Registro de la Propiedad.
¿Quieres vender tu piso? Te podemos ayudar!
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2017-01-17
Hay la falsa creencia que vender de particular a particular se obtendrá más dinero, se conseguirán más clientes, y por tanto se venderá más rápido. Pero nada más lejos de la realidad. Esto podía servir para los años del boom, donde era muy fácil vender un piso puesto que existía más demanda que oferta y los precios no paraban de subir. En la actualidad no sucede exactamente lo mismo. Vender un inmueble exige tener conocimientos en muchas disciplinas si no se quiere perder en el intento.
Estudio de mercado de la zona: Cuando una empresa quiere lanzar uestudio de mercado inmobiliarion producto al mercado, realiza un estudio de la competencia, qué están vendiendo, a qué precios, qué características tiene el producto ofertado, quién lo compra, de qué manera, cuánto está dispuesto a pagar, etc. Al sacar al mercado un nuevo producto (su piso), usted debería hacer lo mismo. ¿Pero qué sucede realmente?: pues que el vendedor mira en internet, compara los precios de los anuncios (algunos con un precio fuera de mercado, que nunca se venderán), valora lo que se han gastado en el piso o tienen en cuenta el dinero que necesitan para mudarse al otro piso que quieren comprar, y a partir de allí establecen el precio, generalmente alto… Y con la excusa del “no tengo prisa” o “lo pongo alto por si suena la flauta o para poder negociar”, se pierden grandes oportunidades. Generalmente estos pisos suelen estar un 20% por encima del precio real de venta.
¿Usted compraría un producto un 20% más caro cuando la competencia en su barrio lo está vendiendo más barato? Pues imagínese con un inmueble. Lo único que conseguirá es que su competencia esté encantado con usted, puesto que ayudará a vender el piso de sus vecinos.imagen1
Plan de marketing: siguiendo con el mismo ejemplo de antes, un empresario cuando saca un producto a la venta, realiza unas acciones de marketing para generar ventas. ¿Usted cree que es suficiente con publicar un anuncio gratis en internet (que estará posicionado a partir de la página 10 y un rótulo? Lamentablemente se necesita mucho más. El comprador hoy en día es muy exigente, quiere estar informado, y recaba mucha información antes de decidirse a comprar un piso. ¿Dónde acude? Pues a las inmobiliarias, puesto que allí se le muestra la oferta que hay actualmente en el mercado, se le explica la situación registral de las fincas, y se le hace un estudio financiero para la compra del inmueble.
¿Necesitas VENDER un piso? En Finques Rubio te podemos ayudar.
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2017-01-17
Ya hemos entrado en un año nuevo, y esperamos que sea muy bueno para todos. Y nuestro objetivo no cambia: sigue siendo el de ayudar a aquellas personas que necesitan comprar o vender su propiedad lo más rápido posible, al mejor precio de mercado y sin ningún tipo de preocupación por su parte.
En cuanto al mercado inmobiliario, podemos decir que 2016 ha sido espectacular. Por fin el mercado se ha animado, incluso en algunas zonas ha subido el precio. Los bancos dan crédito, y los compradores están más que dispuestos a comprar pisos visto los buenos precios, las subidas en el precio del alquiler y las oportunidades de inversión. Para 2017 prevemos que seguirá igual, con un mercado a dos velocidades: unas zonas que siguen con fuerte demanda y con ligeros aumentos de precios, y otras que siguen estancadas o a la baja, puesto que existe una gran oferta de pisos y se trata de zonas degradadas.
A continuación os facilitamos unos datos de mercado de este 2016:
DATOS DE VENTAS REALIZADAS POR FINQUES RUBIO EN SANTA COLOMA
El precio medio de los pisos vendidos se ha situado en 114.695 €, un 32% más que en 2015 (86.733 €)
El precio/m² se ha situado en 1.451 €/m², un 17% más que en 2015 (1.242 €/m²).
Los distritos más caros son Rio Norte, Centro y Singuerlin; los más baratos Latino, Sta Rosa y Fondo
Procedencia del cliente comprador: mayoritariamente nacional, pero también hemos vendido a chinos y árabes.
DATOS DE FINQUES RUBIO
Hemos ayudado a un 43% más de familias a vender su propiedad respecto a 2015.
¿Dónde hemos vendido? Mayoritariamente en Santa Coloma de Gramenet, pero también en Badalona y Barcelona.
¿Qué hemos vendido? Todo tipo de inmuebles. Mayoritariamente pisos, pero también casas, locales, solares, y parkings.
Hemos realizado 170 valoraciones.
Hemos vendido en una media de 59 días
El 40% de nuestros clientes son recomendados.
Vendemos el 85% de exclusivas
Hemos realizado operaciones compartidas con otras agencias de ACTIVAT
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